Плащане на данъци върху наем на имот
- Kristo Daud
- 18.02
- време за четене: 7 мин.
Актуализирано: 12.08
При краткосрочното преотдаване на недвижими имоти чрез платформи като Airbnb и Booking се дължат различни данъци в зависимост от статута на лицето, което извършва дейността.
Основните варианти са:
Физическо лице, в т.ч. и едноличен търговец. След промените в данъчното законодателство, които действат от 01.01.2020 г., доходите от тази дейност се облагат основно с патентен данък. В случай, че лицето не отговаря на условията за облагане с патентен данък то се облага с данък по реда на Закон за данъците върху доходите на физическите лица (ЗДДФЛ).
Юридическо лице - 10% корпоративен данък
Разберете повече за категорията, която най-добре описва Вашата ситуация тук!
Стъпка 1. Регистрация на апартамента
Всички апартаменти, които се отдават краткосрочно в платформи като Airbnb и Booking, следва да бъдат регистрирани в ОП Туризъм , като място за настаняване клас В – стаи и апартаменти за гости.
Регистрацията се извършва в общината по местонахождение на апартамента. Необходимо е да се подаде заявление за регистрация на гише в център за административно обслужване, или по електронен път чрез системата за сигурно електронно връчване. Имате право да регистрирате апартамент, който не е ваша собственост. Това става с договор за наем и отново въпросната декларация.
Таксата за регистрация е по 20 лв на легло, като двойните легла се плащат двойно, т.е. 40 лв. След подаване на документите, в 7 дневен срок ОП Туризъм издават удостоверение с номер на мястото за гости.
Стъпка 2. Регистрация в единна система за туристическа информация (ЕСТИ)
Регистрацията в ЕСТИ е задължителна и се извършва след регистриране на имота като място за настаняване.
Системата има за цел да събира статистическа информация за броя реализирани нощувки.
Процесът по регистрация в ЕСТИ е изцяло електронен и се извършва през страницата Единна система за туристическа информация - government.bg.
Имате задължение да подавате регулярно информация за всички реализирани нощувки, като това трябва да се случва в деня на настаняване. Необходима ви е лична информация от клиентите – за български граждани – три имена и дата на раждане, за чуждестранни граждани – имена, дата на раждане и номер на документ за самоличност.
Процесът по регистрация в ЕСТИ е изцяло електронен, а начините за подаване на информация за нощувките може да извършвате по два начина:
Web service, чрез който по предварително договорен XML формат от хотелските информационни системи се подават статистически данни за регистрираните нощувки и идентификационни данни за лицата съгласно чл. 116, ал.5, т. 2;
Уеб базиран потребителски интерфейс, чрез който регистрирани потребители, представители на Места за настаняване имат възможност да подадат исканите данни чрез: Директно въвеждане на информацията или чрез импорт на файл с данни по предварително зададен формат.
Ръководство за работа с ЕСТИ – видеообучения
Стъпка 3. Деклариране и заплащане на туристически данък (туристическа такса)
Туристически данък са задължени да плащат всички лица, предлагащи нощувки. Внася се ежемесечно, до 15 – то число на месеца, за реализираните предходния месец нощувки. Размерът на туристическия данък е различен за всяка община. Определя се с наредба на общинския съвет и е в границите от 0,20 лв. до 3,00 лв. за нощувка на човек (за София е 1 лв. нощувка/човек).
Туристическият данък се изчислява като се умножат броя нощувки по броя настанени гости по ставката, всеки месец. За тази цел може да използвате справка от ЕСТИ. Можете да платите задълженията си на гише в общината, или чрез онлайн банкиране – преводи към бюджета, по сметка на общината.
Веднъж годишно се подава декларация, с която се приравняват подадените данни в ЕСТИ. Ако всичко е коректно плащано от ваша страна, не би трябвало да дължите нищо допълнително.
Повече информация можете да получите в нашето ръководство, в Единна система за туристическа информация - ЕСТИ или Министерство на електронното управление.
Стъпка 4. Заплащане на ДДС
Ако сте физическо или юридическо лице, нерегистрирано по ДДС, е необходима специална регистрация по ДДС съгласно чл. 97А. тъй като платформи като Bookıng Aırbnb не са регистрирани в България и не издават фактури по ДДС. В този случай трябва да самоначислявате и изплащате ДДС по фактурите за удържана комисионна, които сте получили от платформите. Ако не работите с чуждестранни платформи регистрацията НЕ Е необходима!
Попълвате Заявление за регистрация и го подавате в НАП.
Ако извършвате дейността си като физическо или юридическо лице, регистрирано по ДДС, то имате задължението да начислявате и изплащате 9 % ДДС върху брутната цена на нощувка. Редуцираната ставка от 9% се прилага единствено върху услугата настаняване - допълнителни услуги се облагат с 20% ДДС. ДДС се начислява върху брутната стойност - цената, която гостът заплаща, а не върху прихода, който вие получавате.
Стъпка 5. Осигуряване
Независимо дали дейността по краткосрочно отдаване под наем на имот чрез онлайн платформи се облага с патентен данък или данък върху доходите на физическите лица, за нея се дължат осигурителни вноски – за социално осигуряване, допълнително задължително пенсионно осигуряване в универсален пенсионен фонд (ДЗПО в УПФ) и здравно осигуряване.
Ако сте физическо лице трябва да се регистрирате като самоосигуряващо се лице и да внасяте ежемесечно осигурителни вноски (изключение правят хората, които са работещи и осигурени на максималния осигурителен праг – 3750 лв за 2024 г.) .
Като юридическо лице сте длъжни да заплащате ежемесечно осигуровки.
Регистрацията се извършва в НАП.
Повече информация в нашето ръководство и официалния сайт на НАП.
Стъпка 6. Данък
6.1 Облагане с патентен данък
Този начин на облагане е приложим за физически лица, в т.ч. едноличните търговци, които:
имат годишен оборот по-малък от 100 000 лв.
не са регистрирани по ЗДДС, с изключение на регистрация при доставки на услуги по чл. 97а и за вътреобщностно придобиване по чл. 99 и чл. 100, ал. 2 от същия закон
извършват точно определена (патентна) дейност, а именно - отдаване за ползване на места за настаняванв с не повече от 20 стаи, категоризирани с една или две звезди или регистрирани по Закона за туризма
Ставката на патентния данък се определя от Общинския съвет всяка година за следващата година.
Заплащате патентен данък в общината по местонахождение на апартамента всяка година до 31 януари на годината, за която се отнася, или при стартиране на дейността.
Администрира от общинските власти (не от НАП), като размерът за данъка при краткосрочно отдаване под наем, на места за настаняване с по-малко от 20 стаи с категория 1 или 2 звезди или регистрирани по Закона за туризма, е в диапазона между 25 и 250 лв. годишно. (за 2024 г. в София ставката е 25 лв.)
6.2 Данък върху доходите по реда на ЗДДФЛ
Физическите лица, включително едноличните търговци, които не отговарят на условията за облагане с патентен данък, за доходите от отдаване на имот през онлайн платформа се облагат с данък по реда на ЗДДФЛ. В тези случаи редът на данъчно облагане зависи от това дали лицето се определя като търговец по смисъла на ТЗ.
В случай, че се определя като търговец по смисъла на ТЗ, без значение дали е регистрирано като едноличен търговец, доходите от дейността на физическото лице ще се облагат с 15 % данък върху годишната данъчна основа по чл. 28 от ЗДДФЛ. В този случай трябва да се подаде годишна декларация за облагане на доходите, като доходите от тази дейност се попълват в Приложение № 2. В тези случаи заедно с годишната данъчна декларация се представя и годишен отчет за дейността (ГОД). Вижте повече.
Важно! Този режим на данъчно облагане не Ви освобождава от задължението да се регистрирате по съответния ред в Търговския регистър.
Изключение! В случай че като физическо лице извършвате хотелиерски услуги чрез предоставянето на стаи в обитаваното от Вас жилище, включително чрез онлайн платформи, Вие не сте търговец по смисъла на ТЗ. В тези случаи, ако не отговаряте на условията за облагане с патентен данък, доходите Ви ще се облагат с 10 на сто данък върху общата годишна данъчна основа, по ред идентичен с прилагания за доходите от наем и съответно ще се декларират в Приложение № 4 на годишната данъчна декларация по чл. 50 от ЗДДФЛ.
6.3 Корпоративен данък 10%
Този данък е приложим, когато дейността са извършва от юридическо лице и не е приложим за еднолични търговци и физически лица. В този случай се заплаща 10% данък върху данъчната печалба, която се формира чрез преобразуване за данъчни цели на счетоводния финансов резултат. Юридическите лица задължително водят счетоводство, но и счетоводните разходи, свързани с икономическата им дейност, могат да бъдат признати за данъчни цели.
Данъчният финансов резултат и дължимият годишен корпоративен данък се декларират с годишната данъчна декларация по чл. 92 от ЗКПО, като заедно с нея се подава и годишния отчет за дейността.
ДДС и регистрация по ЗДДС за доставки на услуги, данъкът за които е изискуем от получателя (чл. 97а от ЗДДС)
Краткосрочното отдаване под наем на имот чрез онлайн платформи задължително изисква специална регистрация по Закона за ДДС. Това е така, защото ползвате посреднически услуги на платформи като AirBnB, Booking и други подобни, т.е. сте получател на облагаема доставка на услуга с място на изпълнение на територията на страната, предоставена от чуждестранно лице (онлайн платформата), което не е установено на територията на страната. За целта трябва да подадете заявление за регистрация на основание чл. 97а от ЗДДС по електронен път в Портала за е-услуги на НАП, подписано с електронен подпис или на място в офиса на НАП по постоянния ви адрес. Срокът за подаване на заявлението за регистрацията е 7 дневен преди датата, на която данъкът за доставката на посреднически услуги става изискуем.
След като се регистрирате по ЗДДС за вас възникват задължения за подаване на ежемесечни справки-декларации за ДДС, съответно дневници за продажби и покупки. Регистрираните лица на основание чл. 97а от ЗДДС отразяват в дневника за продажбите единствено документите, издадени във връзка с извършените доставки на услуги по чл. 21, ал. 2 от същия закон с място на изпълнение на територията на друга държава членка, както и получените доставки на услуги, за които данъкът е изискуем от получателя по чл. 82, ал. 2, т. 3 от закона и извършените вътреобщностни придобивания с място на изпълнение на територията на страната. Тези лица могат да не изготвят дневник за покупките. В този случай подаваният от лицето дневник за покупките трябва да съдържа един-единствен запис със стойности „нула“ за числовите полета и „интервал“ за символните полета.
Подробна информация за данъчните и административни задължения, както и персонални съвети спрямо ситуацията Ви, можете да откриете в нашето ръководство!
